不動産売却における測量の重要性！｜豊島区・池袋

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公簿面積と実測面積に差異？？

地積が売買価格に与える影響と注意点

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測量は不動産の境界や地積を正確に把握するための作業
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売主の境界明示義務と実測精算の問題
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道路後退がある場合など正確な有効宅地面積の確定
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測量は家屋調査士と測量士、境界の立会は家屋調査士
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隣地との境界が未確定もしくは紛争がある不動産はかなり評価減
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越境物や被越境物の確認と解消の合意

不動産取引において敷地の境界や地積の確定は資産価値を維持するために大変重要な作業です。境界が不明瞭な場合や境界標がない場合は家屋調査士の作業の元、隣地の所有者と立ち合いをして境界の位置を確認しなくてはなりません。また、確認をした境界において測量図を作成し売買面積とすることが一般的です。この面積は公簿面積(法務局に登記された面積)と一致しないことが多々あるため、売買の条件によっては増減分を精算する契約となる可能性もあります。境界線をまたいで隣地所有者の物がはみ出していることを被越境といい、こちらの物が隣地へはみ出ている場合を越境といいます。どちらも越境しているものによっては建築物の確認申請に影響を及ぼすことがあり、その場合重大な瑕疵につながりますので注意が必要です。越境物や被越境物がありその解消が困難であるときは、覚書等の書類を締結し将来的な解消を合意する必要があります。

査定価格は境界や地積に問題がないことを前提に算出されます。

問題がありそうな場合はそれを加味して査定することが重要です。

Point 01

地積の正確性

公簿面積から大きく増減する可能性がある場合は注意が必要です。
Point 02

境界の確定

隣接地と接する道路との境界線が確定し境界標が確認できるか。
Point 03

越境物の対処

越境物や被越境物を解消できるか。将来的な解消のの合意できるか。

敷地の最適化

土地の売買において、測量は非常に重要なプロセスです。測量を通じて、土地の正確な面積や形状、地高などの情報を把握することができ、これにより土地の買主は用途や建てる建築物についての詳しい検討を行うことができます。正しい測量データを基にすることで、その土地に適した建物の設計や土地の開発計画を立てることが可能になります。さらに、測量は土地利用に関する法的な要件や規制を確認する上でも欠かせません。

例えば、土地の利用方法が変更される場合、まず測量を行い現在の土地の条件を確認する必要があります。その上で、新たな利用計画を考えることが重要です。具体的には、商業施設や住宅、公共施設など、どのような用途に適しているのかを明確にすることができ、その結果として有効な土地活用が実現します。

また、分譲宅地のように大きな土地を小さく分割する場合、境界が確定していなければこの分割を行う手続きができません。しかし一方で投資用のアパートの売買などでは境界非明示(境界標の設置を行わない)で売買されることが一般的であり、買主がどのように土地を利用するかによって売主の責任が変化しますので、予め確認をしましょう。測量は家屋調査士に依頼する為別途費用が発生し、その内容によりますが一般的な住宅用地では30万円~60万円前後の費用を要する為、手残り価格の概算の為にも必要な場合は早めにその予算取りをしておきたいものです。

隣接地との境界についてすでに紛争がある場合や売買をきっかけに紛争が起こることもあります。その解決も家屋調査士と不動産業者の役目であり、資産価値を維持するためにとても重要なプロセスです。しかし、専門性や難易度が高い為、積極的に行わない不動産業者もありますので、依頼する不動産業者は慎重に選定する必要があります。

このように、測量は資産価値を維持するために欠かせないプロセスであり、隣地と境界を確認することにより、様々な問題を解決する手段にもなります。時には、資産活用や相続対策の起点ともなるプロセスです。測量の重要性を理解し不動産活用や売却に活かしましょう。

株式会社D-piaは家屋調査士との密な連携により数々の問題を解決してきた実績があります。ご心配なことは遠慮なくご相談ください。

測量による価値向上の事例

不動産の価値を向上させるためには様々な手段がありますが、特に測量はその過程で非常に重要な役割を果たします。今回は、実際に測量を行ったことで不動産の価値が向上した具体的な事例を挙げ、その成果について詳しく解説いたします。

あるお客様が所有していた土地は、長年使われていない状態が続いていました。この土地は、周辺地域が発展しているにもかかわらず、管理が行き届いていなかったため、相場と比較して非常に低い評価がされていました。そこで、私たちはまず現地測量を行い、土地の正確な面積を把握することから始めました。この測量により、隣接地との境界が明確になり、実際の面積が当初考えられていたよりも広いことが判明しました。

次に、測量結果をもとに土地の利用計画を立てました。具体的には、周辺の地域開発状況や法令に基づいた建築許可を検討し、最適なプランとして住宅用地としての売却案を提案しました。これにより、お客様は土地の有効活用が可能となり、実際にかかるコストや手間を詳しく分析した結果、売却価格が当初の予想よりも大幅に引き上げられました。

この成功事例から学べるポイントは、まず第一に、正確な情報をもとに判断を行うことの重要性です。測量を行うことで、土地の正確な面積や境界を把握できるため、これに基づいた計画がより現実的かつ実行可能となるのです。むやみに売却を進めるのではなく、基礎的なデータをしっかりと整えることが、不動産の価値を最大限に引き出すための第一歩だと言えます。

次に、土地の適正な利用方法を模索することも重要です。測量を通じて得られた情報は、その土地がどのように使われるべきかを明確に示してくれます。たとえば、今回のケースでは、住宅用地としての需要が高いエリアに立地していたため、その方向性を示唆することができました。

最後に、専門家の助言を受けることでより良い結果が得られるという点も見逃せません。測量だけでなく、その後の土地の活用や売却に関しても、プロのサポートを受けることで不安を軽減し、安心してプロセスを進めることができました。特に不動産取引は、専門的な知識と経験が必要とされるため、信頼できるパートナーを選ぶことが成功のカギとも言えるでしょう。

以上のような事例を通じて、測量が不動産の価値を向上させる手段として非常に有効であることが分かります。今後、不動産の売却や活用を考える際には、ぜひ測量を視野に入れていただき、まずは専門家に相談することをお勧めいたします。

不動産と測量のプロが提供するサービス

弊社が提携する家屋調査士による測量サービスについて、具体的にご紹介いたします。私たちの目指すのは、お客様の多様なニーズに対して信頼性の高い専門的なサービスを提供することです。

測量業務には、土地の境界を確定する境界確定測量や、土地の形状や面積を算定する土地測量、建物の配置や高さを測定する建築測量、さらには、公共事業や宅地造成に必要な設計測量など、さまざまな種類があります。いずれのサービスにおいても、私たちは高い技術力と専門知識を活かし、お客様の要望に応じた最適な測量を行います。

まず、境界確定測量のサービスについてご説明いたします。このサービスは、隣接する土地との境界が不明確な際に、法的に正確な位置を確定するために必要です。特に、土地の売買や相続時には必須の業務であり、事前に専門家に依頼することで、後のトラブルを防ぐことができます。豊富な経験と専門的な技術に基づいて、お客様の権利をしっかりと守ります。

次に、現況測量に関してです。土地の形状や面積を正確に把握することは、不動産の価値を知るためにも非常に重要です。新たに土地を購入する際や、資産としての土地の評価を行いたい場合には、ぜひ予め土地測量サービスをご利用ください。提携する家屋調査士や測量士が、最新の測量機器を用いて正確にデータを取得し、詳細な報告書をお渡しします。

また、建築測量は新築や改修工事を行う上で欠かせない作業です。ここでは、建物の配置や高さを正確に測定することで、法律や条例に則った建築を支援いたします。建設現場での正確な測量が、完成後の満足度につながると私たちは考えています。

最後に、不動産売買で重要な高低測量についてです。不動産には隣地や道路などと高低測量がある場合も少なくありません。その場合、建物を再建築する際には土留めや擁壁の設置が必要になる事があり、その構造や工法により工事の予算が大きく変わる為、その高さを測定する測量は非常に重要となります。

道路後退について

ここでは道路後退(セットバック)について触れておきます。道路後退とは、接している道路の幅員を確保するために、土地の一部を提供することの事です。細街路に接している不動産は再建築の際に道路後退を行わなくては建築確認の申請が許可されません。また、提供する部分は敷地面積とすることができませんので資産価値もなくなります。売買における有効宅地面積とは、この提供する部分を除いた実際に建築する敷地とすることができる部分を指すことが一般的です。

その後退線を正しく導き出すことも測量作業の目的の一つとなります。そのプロセスは対象の道路が公道か私道かによっても異なりますので割愛しますが、測量と協議がセットになったとても専門性が高い作業になります。

しかし、特に売買を控えている場合、この後退線がわからないと実際に売買する有効な面積もわかりません。取引の上で不要なトラブルを避けるためにも、早急に後退線にめどを立て有効宅地面積を割り出すことが重要です。

測量作業は時間がかかり行程も多数あるため、いち早く取り掛かることをお勧めしています。

このように不動産と測量は密接なつながりがあるため、測量を重要視した不動産業者を選定し依頼しましょう。

ご相談・調査・査定は無料です。

私たち株式会社D-piaでは、お客様のお手軽にお問い合わせいただけるよう、お問い合わせフォームを設けております。このフォームを通じて、いつでも相談を受け付けることができます。
不動産に関する様々なお悩みをお持ちの方にとって、初めての一歩を踏み出すことが大切です。売却を検討しているけれどもどこから始めれば良いのか分からない、相続した物件について相談したい、あるいは活用方法に悩んでいるなど、どんな内容でもお気軽にご記入いただけます。
私たちは、そのお悩みに対して真摯に向き合い、最適な提案を行うことをお約束いたします。お問い合わせフォームは24時間いつでもご利用いただけ、送信後は迅速にご連絡を差し上げるよう心がけております。悩みを直接お伝えいただくことにより、より具体的なアドバイスが可能となりますので、ぜひご活用ください。